Methodik Baukostenplanung - Prof. Christine Kappei

Methodik

Ziel der Baukostenplanung ist es nicht, billige Häuser zu bauen.

Ziel der Baukostenplanung ist es, die Kosten der Entwurfsentscheidungen zu kennen, und die bewilligten Geldmittel möglichst effektiv zu nutzen. Nur wer selbst als Architekt an gestalterisch hochwertigen Projekten gearbeitet hat, kann wie ein Architekt denken und sich als Kostenplaner in die am Bau beteiligten Personen hineinversetzen. Kostenplanung wird damit nicht zum Hemmschuh für den Architekten, sondern hilft, die spezifischen Qualitäten eines Projektes herauszuarbeiten.

Ziel ist es, die Interessen von Bauherrn und Architekten in Einklang zu bringen und ein gestalterisch und ökonomisch optimales Gebäude herzustellen. Voraussetzung ist eine langjährige Erfahrung in der Zusammenarbeit mit verschiedenen Architekturbüros und Bauherren. Grundlage der Baukostenplanung ist eine selbst aufgebaute umfangreiche Baukostendatenbank

Methoden der Kostenermittlung

Einwertmethode

Die Einwertmethode ist eine Kostenermittlungsmethode für die frühe Projektphase, in der noch kein Entwurf vorhanden ist. Die Kosten können entweder über Flächen- oder Volumenkennwerte (BGF, BRI) oder Kennwerte für Nutzungseinheiten ermittelt werden (Kosten je Hotelbett, Kosten je Kitaplatz, etc.). Hierbei ist wichtig, dass die Vergleichsprojekte möglichst ähnlich sind, die Kostenkennwerte aktualisiert, auf den Ort angepasst und weitere wesentliche Kosteneinflussfaktoren mit berücksichtigt werden.

KFA-Methode

Bei der Methode der Kostenflächenarten werden Nutzungen mit Kostenkennwerten verknüpft. Raumprogramme können so in Kosten umgesetzt werden, ohne einen Entwurf zu haben. Je nach Gebäudetyp werden dann die Flächen für Erschließung und Technikflächen ergänzt.

Diese Methode ist besonders gut geeignet, wenn sich in der frühen Projektphase keine gut geeigneten Vergleichsobjekte finden lassen. Projektspezifische Kosteneinflussfaktoren müssen mit einbezogen und bewertet werden.

Grobelementmethode

Die Grobelementmethode kann angewandt werden, sobald ein Entwurf vorliegt. Das Gebäude wird in Grobelemente aufgeteilt, deren Qualitäten beschrieben werden. Die Grobelemente entsprechen in etwa der Gliederung in der 2. Ebene der DIN 276. Den ermittelten Mengen der Grobelemente werden Grund-Einheitspreise zugeordnet. Besondere Elemente oder besondere Umstände können mit Zuschlägen zum Grundpreis versehen werden. Man erhält deutlich genauere Ergebnisse als bei der Einwertmethode, da die Geometrie des Gebäudes mit berücksichtigt wird. Projektspezifische Kosteneinflussfaktoren können direkt in Einheitspreisen der Elemente berücksichtigt werden.

Elementmethode

Mit der Weiterentwicklung des Entwurfs kann auch die Kostenermittlung verfeinert werden. Das Gebäude kann nun in Elemente aufgeteilt werden, deren Qualitäten beschrieben, die Mengen ermittelt und Einheitspreisen zugeordnet werden. Die Detailliertheit und damit die Menge ist abhängig von der Tiefe des Entwurfs. Am Ende der Entwurfsplanung können die Elemente so detailliert beschrieben werden, dass sie fast die Ebene von Positionen eines Leistungsverzeichnisses erreichen.

Es muss aber zwischen Positionspreisen eines LV und Elementpreisen unterschieden werden. Im Elementpreis sind vielleicht 10 Positionen eines LV enthalten. In allen eingesetzten Elementpreisen müssen auch Gelder für die allfälligen Nachträge während der Bauausführung vorhanden sein. Außerdem sind eine Reihe kleinerer Nebenleistungen in dem Kostenansatz mit enthalten. Ein EP für ein Kostenelement ist also immer höher als ein EP eines Leistungsverzeichnisses.

Insbesondere beim Bauen im Bestand, wenn keine geeigneten Vergleichsobjekte zur Verfügung stehen, kann mit der Elementmethode eine sehr genaue Kostenermittlung erreicht werden. Voraussetzung sind eine genaue Planung und beim Bauen im Bestand auch eine genaue Aufnahme des Bestandes mit detaillierten Untersuchungen zum Zustand des Bauwerks und daraus abgeleiteten Maßnahmen.

Kostenermittlungen nach Elementmethode sind zwar arbeits- und zeitaufwändig, liefern aber sehr genaue Kostenaussagen. Sie gehen über die Mindestanforderungen der HOAI hinaus und sind als Besondere Leistungen zusätzlich zu vergüten.

Fazit

Kostenplanung ist ein kontinuierlicher Prozess über das gesamte Projekt. Das oberste Ziel der Kundenzufriedenheit kann nur erreicht werden, wenn die Kostenermittlungen immer wieder überprüft und mit den Vorgaben abgeglichen werden. Das zweite Ziel des eigenen wirtschaftlichen Erfolgs kann nur erreicht werden, wenn diese Arbeitsschritte sehr effizient, routiniert, nach eingeübten Regeln erbracht werden.